건축면적이란 무엇일까? (2)

 

 

 

안녕하세요, 솔몽입니다!

오늘은 지난 시간에 이어 건축 면적에 대하여

보다 상세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

건축개요를 살펴보면 용적률, 연면적 등

다양한 용어들이 있지만 개념을 모른다면

어떤 것을 의미하는지 몰라 헷갈리는 경우가

종종 있어 난감한 상황을 겪게 됩니다.

 

단순하게 용어만 다를 뿐 막상 뜻을 살펴보면

알만한 내용이기 때문에 오늘은 더 이상

헷갈리는 개념이 되지 않도록 정리해보도록 하겠습니다!

 

 

1.연면적

---

건축법 시행령 제119조 (면적 등의 산정방법)

 

4.연면적 : 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는

다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

가.지하층의 면적

나.지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적

.

.

마.제34조제3항 및 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적

바.제40조제4항제2호에 따라 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적

---

 

법에 따른 내용을 보려 하신다면 시행령 제119조

참고 되는데 이에 따른다면 

연면적은 건축물 바닥면적의 합이라는 뜻입니다.

 

바닥층이 동일하게 올라오는 건축물의 경우에는

(1층 바닥면적 X 층수)로 간단하게 계산을 하면

되지만 각각의 제외 면적이 달라질 수 있으며

층별로 바닥면적이 상이할 수 있기에 살펴봐야합니다.

 

 

 

 

지난 시간에 말씀 드렸던 개념을 가져오면

수평투영면적이 건축면적이 되다 보니

(건축면적 x 층수)로 계산하면 연면적이 되지 않을까?

하는 오류를 쉽게 범할 수 있습니다.

 

하지만, 각 층별로 제외 되는 기준들이

다르기도 하고 지하층이 있을 경우에는

지하층까지 포함 되는 것이 연면적이기 때문에

지상층의 수평투영면적만을 산정하는 건축면적과는

다르기 때문에 구별할 필요가 있는 것입니다.

 

단순하게 건축면적에 층수를 곱했다간

연면적과 다른 결과값이 나오니

혼동해서는 안되는 개념이라 보시면 됩니다.

 

 

 

 

이 개념에 대해 한번 더 짚어보려 예시를 

하나 들어보도록 하겠습니다!

 

A 건축물이 있고 이 건축물은 총 3개층일 경우,

빨간색으로 칠해진 곳이 각 층의 바닥면적입니다.

 

여기서 A 건축물의 연면적을 구하기 위해서는

이 건축물의 지하층에 없다는 전제 하에,

건축면적 = 바닥면적

이라는 식이 성립하기 때문에,

건축면적 x 층수 = 연면적

이라는 식을 세울 수 있게 되는 것입니다.

 

하지만, 이는 A 건축물의 각 층별 바닥면적이

동일하다는 조건 내에 해당하는 내용이며

지하층이 없을 때 가능한 이야기입니다.

 

---

 

건축면적 x 층수 ≠  연면적일 경우

 

 

만약 동일한 건축물에서 1층 바닥면적이

파란색 부분과 같이 ㄱ자 형태로 파여있다면

연면적은 단순하게 건축면적x층수로 

할 수 없다는 것을 아실 것입니다.

 

위 그림과 같은 경우, 연면적을 구하기 위해선

1층 바닥면적 + 2층 바닥면적 + 3층 바닥면적

각각 구한 합이 연면적이 되는 것입니다.

 

여기에 지하가 있을 경우 지하까지

포함하여 연면적으로 산정하는 것 또한

잊지 마시길 바라겠습니다.

 

 

2.용적률

---

건축법 제56조(건축물의 용적률)

대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율

.

.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률(약칭 : 국토계획법)

제78조(용도지역에서의 용적률)

①제36조에 따라 지정된 용도지역에서 용적률의 최대한도는 관할 구역의

면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는

기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다.

---

연면적 대한 개념을 알았다면 다음으로는

용적률에 대한 개념을 알아볼 차레인데

연관지어 생각하면 바로 이해할 수 있습니다.

 

용적률은 말 그대로 대지면적에 대한 연면적의 비율

이라는 뜻이기 때문에 대지면적과 연면적만 있다면

손쉽게 구할 수 있는 비율입니다.

 

단순하게 생각한다면,

땅에서 건축물이 갖고 있는 부피의 비율이 어느정도 되냐?

라고 따져 묻는 기준이라 생각하시면 됩니다.

 

우리가 땅을 갖고 있다 하더라도 건축물을

무한정 크고 높게 지을 수 없는 것은

용적률이 용도지역 마다 한정되어 있기 때문인데

용도지역 마다 다른 기준들은 국계법을 보셔야합니다.

 

국계법 제78조에 의거하면 도시지역과

관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등

각각 용도지역에 따라 용적률을 한정짓고 있기에

그 범위 내에서 건축을 해야하는 것입니다.

 

또한, 국계법만 봐서는 안되고 법조항에도

나와 있지만 특별시/광역시/시 등 조례로 정한다는

내용이 있기에 조례까지도 살펴보셔야 합니다.

 

 

 

 

연면적 개념 설명 때 썼던 그림을 다시 한번

들고와서 용적률에 대하여 알려드리겠습니다.

 

연면적과 용적률은 상관관계에 있기 때문에

동일한 그림으로 보는 것이 이해하기 쉬울 것입니다.

 

그림에 나온 A 건축물의 개요를 살펴보면,

1층 바닥면적 : 50.00㎡

2층 바닥면적 : 50.00㎡

3층 바닥면적 : 50.00㎡

A 건축물의 연면적 : 150.00㎡

 

각 층별로 50.00㎡의 바닥면적을 갖고 있기에

각 층의 바닥면적의 합인 연면적은 150.00㎡이 됩니다.

이럴 때, A 건축물의 용적률을 구해보겠습니다.

 

 

 

 

앞서 설명드린 내용을 자세히 보셨다면

이전에 나온 건축개요만으로는 정보가

부족하다는 것을 캐치하셨을 것입니다.

 

용적률이란, 대지면적에 대한 연면적의 비율

칭하는 말이기 때문에 단순하게 연면적만

있어서는 나오지 않는 비율입니다.

 

그렇기에 건축물이 앉혀 있는 대지면적 

또한 알고 있어야지만 용적률을 구할 수 있습니다.

 

1층 바닥면적 : 50.00㎡

2층 바닥면적 : 50.00㎡

3층 바닥면적 : 50.00㎡

A 건축물의 연면적 : 150.00㎡

+ 대지면적 : 100.00㎡

 

그렇다면 앞선 그림에서 대지면적까지

고려를 하여 용적률을 구해보겠습니다.

 

A건축물의 용적률?

연면적÷대지면적x100

150.00㎡ ÷ 100.00㎡ x100(%) = 150%

 

따라서, A건축물의 용적률은 150%가

되는 것이고 이것은 용도지역에 따라

가능한 범위가 있으니 조례에서 찾아보셔야 합니다.

 

---

 

오늘은 이렇게 연면적과 용적률에 대해

알아보았는데 명칭만 들었을 때는

헷갈릴 수 있지만 기초부터 차근차근

따라오다 보면 쉽게 이해할 수 있는 내용입니다.

 

다음 번에는 더욱 유익한 내용으로

찾아오도록 하겠습니다!